中国人喜欢土地，喜欢房产，房子，在中国人心目中，不仅仅是一份财产，更代表了安全与稳定。一个人倘若居无定所，就等同于颠沛流离。在这样的人文背景下，中国人不仅要买房子，建房子，腰包厚实的还要为下一代和下下一代准备房子。
加拿大自1991年1月1号推出新房GST/HST退税项目以来，很多新房购买者都拿回了较大金额的退税。但也有很多不熟悉加拿大税制的购房者，包括很多华人朋友，至今都不知道购买新房可以申请GST/HST退税。
什么是新房GST/HST 退税？
我们在加拿大购买商品或服务，多数时候会被征收Goods and Services Tax （GST联邦税）和Provincial Sales Tax（PST 省税）。从2010年7月1日开始，安省把两税合并成一个，叫作Harmonized Sales Tax（ HST），实际上换汤不换药一回事儿，还是由5% 的GST和8% 的PST组成。买新房和买其他商品一样，也需要缴纳13%的HST （注意：只有新房才有HST，二手房没有）。但是，各级领导英明神武，为了鼓励大宗消费 (比如买新房)，根据房价，联邦政府和省政府决定把你缴纳的13% 的HST返还一部分，给个甜枣儿让你平衡一下不那么肉疼。这个甜枣儿就是新房HST退税。
退税分为2种：
GST/HST New Housing Rebate，自住房退税
GST/HST New Residential Rental PropertyRebate，出租房退税
这两种本质差不多，都是买了新房政府给退回一部分税钱。税法本着极拽的精神，把简单的道理用谁也看不懂的大词儿和很长的从句解释得高端复杂。CRA为了跟老百姓解释这两种新房退税，分别出版了RC4028 GST/HSTNew Housing Rebate，39页（适用于自住房）；RC4231GST/HST New Residential Rental Property Rebate，33 页（适用于出租房）。喜欢了解详情进一步学习的可以去CRA网上下载全本。
申请条件
前面说了，新房无论是自住或出租，都可以申请退税（GST/HST rebate）。这里咱们先讲下自住房退税。
申请自住房的HST退税的条件
先说说自住房的概念。很简单，把“自住” 拆开分成两个字 “自”和“住”来理解：
“自” ：指自己，和通过血缘，婚姻，同居, 以及收养而形成的关系，可以是父母，子女，兄弟姐妹等。 CRA对于自住房退税的规定，还特别贴心地把前夫/前妻，前同居好友一同归类到“自家人”的概念里面。一日夫妻百日恩，可见CRA也不是不讲人情的。
“住“ – 直截了当，就是要求本人或自家人，第一时间实实在在地搬进新房去住，并把新房当作自己的主要居住地（ primary residence）。
满足了1和2，基本就符合申请退税的规定了。当然，凡事没有绝对，一些小细节还需要特别注意， success is in the details. 这个咱们在后面会讲到。
怎样申请
新房用于自住的，不用操心，通常建筑商会替你申请。房子正式交接之前，建筑商会跟你签一份协议，由他来代为申请HST 退税。这笔退税会在最后的房价上体现出来（Statement of Adjustments上有细节）。
申请自住房HST退税使用的表格：
ü Form GST190， GST/HST New Housing RebateApplication for Houses Purchased from a Builder （提交）
ü Form RC7190-ON, GST 190 Ontario Rebate Schedule （提交）
ü Form RC7190-WS, GST190 Calculation Worksheet （留底）
对于新房买来用于出租的，建筑商一般不负责申请退税，所以交接时你要先缴纳13%的HST，再自己填表申请HST rebate。没有无缘无故的恨，加拿大的建筑商们也是仇富的, 晋升为地主的你要有思想准备。
申请出租房HST退税使用的表格：
ü Form GST524, GST/HST New Residential Rental Rebate Property Application（提交）
ü Form RC7524-ON, GST524 Ontario Rebate Schedule（提交）
具体怎么填这些表格在这里就不说了。咱们能飘洋过海在外国买房置地的都是极聪明的，工作实在太忙没时间的建议请专业人士，以确保准确无误。
退税金额
罗哩叭嗦说到这儿，终于到了大家最关心的一条：究竟可以拿到多少HST 退税呢？
重要的事必须反复说：购买新房支付的HST，是原始房价（baseprice）的13% ，其中5% 是联邦部分（GST），8%是安省部分（PST）。一句话，根据房价的高低，你可以拿回所交HST的联邦部分的36% （最高到$6,300封顶）和安省部分的75% （最高到$24,000封顶）。
联邦退税（所付的GST *36%）：
房价在35万或以下的，联邦退税 =房价（base price） *5%*36%，最高到$6,300封顶；房价在35万到45万之间的，（$450，000 – 房价）/100，000 * 6,300；（联邦退税随着房价上升迅速递减）；房价一旦超过45万，就没有联邦退税了。
安省退税（所付的PST*75%）：
房价低于40万时，安省退税 = 房价（base price）*8%*75%，最高可到$24,000 封顶； 房价升高，不遵循联邦的递减原则； 当房价超过40万，直接拿最高的$24,000，到顶，没有更高了。
如果看到这儿，你已经开始发懵，那就对了，因为爱因斯坦也有同感，他说：
[On filing for tax returns]
This is too difficult for a mathematician.
It takes aphilosopher.
~ Albert Einstein
爱因斯坦这么聪明，遇到税务，也有他迷惑的地方。
所以，我决定给爱因斯坦具体举例说明：
『例一』
假设爱因斯坦买的是35万（base price）的新房，自住(上文说了，父母也属于“自己人”)，他需要支付的HST就是：$350，000*13% =$45,500 。其中，联邦税GST（5%） = $350，000*5% = $17，500，安省税PST（8%） = $350，000*8% =$28，000。
那么爱因斯坦的新房HST退税就这样算：
联邦退税 ＝ $17，500*３６％ ＝ $6，300
安省退税 ＝ $28，000*７５％ ＝ $21，000
共计：$27，300
『例二』
如果爱因斯坦买的是40万的房子，他可以拿回的HST退税为：
联邦退税＝ （$450，000- $400，000）/100，000*$6，300 ＝ $3，150
安省退税 ＝ $400，000*8%*７５％ ＝ $24，000
共计：$27，150
『例三』
如果爱因斯坦买的是45万的房子，他可以拿回的HST退税为：
联邦退税 = 0
安省退税＝ $450，000*8%*７５％ ＝ $24，000
共计：$24，000
这么看来，买35万加币的房子是可以拿到最大额的退税。不过现在35万加币在大多地区还有新房可以买吗？有的话，请各位地产朋友告诉我哈。
自主新房变更为出租新房
最近，磊哥的一位朋友Z，遇到了一个烦心的事情。他最近新买了大house，刚刚交易完毕，在和开发商签署的买卖合同中，说明了新房将是自己的primary residence ,是用来自住的。开发商因此在交易价格上，抵扣了$24000。没过几天，Z就改变主意了，因为他本身有一套自住房，因此打算把新买的房子改为出租房，因此我问我该么办。
首先，我们要相应毛主席的号召，“实事求是”，
同时发扬加拿大人民的优良传统” sorry , sorry” ，有错就改。当然，光说Sorry也是不够的，问题是需要行解决方案和实际行动的！
磊哥之前已经强调了，只有自住房的新房，HST可以通过开发商直接抵扣，而用于出租用途的新房，购买者要一定把HST税款交齐后，在取得和租客lease的情况下，方可申请HST退税。基于朋友Z的情况，我先给CRA出具一份详细说明，把用途变更事宜解释清楚，并把$24000加币通过支票的形式退还给CRA，这也就意味Z按照出租房的性质把HST税款已经缴纳。收到CRA的回执后，我们在进行常规的新房出租HST退税。
另外，在申请新房出租房退税的时候，一定要提供租期至少为一年的出租合同，另外，出租房是不容许作为AirB&B用途的。
以上就是安省新房HST退税的那点事情，如果您还有任何疑问，欢迎联系磊哥。
*********以上的部分内容来自网络及CRA网站相关内容节选*********
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